公明党の連立離脱という紆余曲折はありながらも、自民党と日本維新の会の連立が合意となり10月21日、高市早苗内閣が誕生しました。支持率は71％と歴代5位につける高さで、とくに若年層の支持が高いと報じられています。
新内閣が発足した21日には、日経平均株価が過去最高値を更新。高市氏はアベノミクスの継承を掲げていることもあり、不動産市場にも大きく影響する「金融政策」の行方が気になるところです。
「利上げ」には慎重な姿勢
高市氏は新内閣が発足した21日、需要抑制につながる利上げに対し、慎重な考えを示しました。一方、日本銀行は早期利上げの機運が高まっている状態であり、両者がどのように連携していくか不透明なところですが、高市政権下で「利上げしづらくなった」のは事実でしょう。10月の金融政策決定会合は、大方が政策維持と予想しています。
金利上昇を受けやすい不動産については好ましい状況
金利水準と不動産価格は、密接な相関関係にあります。一説には「金利が1％上がれば不動産価格は20％下がる」とも言われており、日銀が利上げに踏み切りづらい状況になったことは市況の安定につながる要素と考えられます。とくに金利上昇の影響を受けやすい駅遠エリアや郊外の不動産を所有している方にとって好ましい状況といえるでしょう。
日銀の利上げ姿勢は変わらず
とはいえ金利が下がる要素はなく、日銀の利上げ姿勢は変わらないことから、結局のところは「時期の問題」という見方もできます。経済合理性を考えれば、少なくとも金利上昇の影響を受けやすい不動産については、金利が上がる前の段階で売り切ってしまうのが得策といえそうです。
低金利＆財政支出で不動産価格は高騰傾向維持？
高市氏は、経済政策について「積極財政」を主張しています。金融に加え財政も緩和的な姿勢で大規模な財政出動が想定されることから、不動産をはじめとする資産は高騰傾向の維持が見込まれます。
都心部の不動産を中心にさらなる高騰が見込まれる
とくに都心部の不動産は過去を振り返っても日経平均株価との連動性が強く、高市政権のもとさらなる株高、不動産高が予想されます。日経平均株価に顕著に連動するのは首都圏でいえば都心5区や6区の不動産ですが、周りの不動産に全く影響が出ないわけではなく、好調な都心部の不動産に引っ張られるように価格が上がっていきます。
また、利上げの牽制によって日米の金利差が縮まらなければ、円安も継続ということになるでしょう。都心部の不動産は外国人の旺盛な需要も追い風に、ますます高騰していく可能性があります。
郊外･戸建てへの影響はわずかか
不動産価格は高騰傾向にあり、高市政権のもとこれが助長される可能性がありますが、郊外エリアや戸建ては価格調整局面に入った様子も見られます。上記は首都圏中古マンション価格等の推移を表していますが、都区部では依然として価格が上昇傾向にある一方で、東京都多摩・神奈川県・埼玉県・千葉県の価格はほぼ横ばいです。
下図は中古戸建ての価格等の推移を示していますが、戸建てについては都区部も大きく価格が上昇していません。高市政権のもとで価格上昇が見込まれるのも、やはり都心部かつ利便性・流通性・資産性が総じて高いマンションが中心です。
不動産市場が大きく揺れる可能性あり。売り時の判断は慎重に
高市政権の発足により、低金利と積極財政を背景に不動産価格は都心部を中心に上昇傾向が続いていくものと見られます。一方、日銀の利上げ観測も根強いことから、市場は大きく揺れる可能性があります。売り時の判断を誤らないためには、早めに査定を受け、資産価値を把握しておくことが望ましいでしょう。
